自宅を売ったときの税金と保険料
（Jimmyblog-No.0140）
土地・建物を売ったときの税金
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金（所得税・住民税）は、他の所得（事業所得や給与・年金など）とは別に計算します。
税率は、所有期間により異なります。
所有期間が長期（5年超）なら所得税・住民税合計で税率20％程度、短期（5年以下）なら40％程度です。
所有期間のカウント上、相続で取得した土地・建物については、被相続人の取得日を引継ぎます（結果、長期になるケースが多いと思われます）。
税率を掛ける対象は“譲渡所得”
税金を計算するとき、一体何に上記の20％or40%を掛けるのでしょうか？
答えは、売却収入ではなく、収入から費用などを引いた“譲渡所得”です。
費用とは
収入は、売買契約で決まった金額なのでわかりやすいですが、引ける費用とは何なのでしょうか？
答えは、「取得費」と「譲渡費用」です。
「取得費」とは、当初買った値段などから計算した金額、「譲渡費用」とは、売るためにかかった経費で、たとえば仲介料や印紙代などです。
相続で取得したなど、取得費がわからない場合等には、売却収入×5％を取得費としてよいこととなっています。
マイホームの特例
マイホーム（自分が住んでいるor住んでいた家と敷地）を売ったとき、一定の要件を満たす場合には、譲渡所得の計算上、3,000万円の特別控除が適用できます。
どういう意味かと言うと、収入―費用が3,000万円以下なら譲渡について税金（所得税・住民税）は発生しない（ゼロ）ということです。
ただし特例を適用するためには申告が必須です。
適用要件は細かく、自分が要件を満たすのか、判定はなかなか大変です。
国税庁のホームページの「マイホームを売却した場合の特例チェックシート」を使うとよいかもしれません。
保険料への影響
さて、自宅を売ったとき、国民健康保険料（国保料）への影響はあるのでしょうか？
上記の3,000万円特別控除が適用できて、譲渡所得がゼロになるのであれば、譲渡により国保料がアップする心配はありません。
国保料の計算においても3,000万円特別控除を適用できるからです。
けれどもマイホームの売却であっても、仮に3,000万円特別控除の要件を満たさず、税金計算において譲渡所得が発生する場合には、その年度（譲渡の翌年）の国保料は上がります。
所得金額によっては、国保料の上限額（所得割＋均等割＋平等割、松山市は現在106万円）となることも考えられます。
保険料は、年齢により65才～74才は介護保険料は別計算、75才～は後期高齢者医療保険と介護保険、などと変化しますが、いずれであっても上限額はそれほど変わらず現在のところ100万円前後とされています。
社保なら影響なし
国保でなく、サラリーマンで社会保険に加入しているなら、保険料への影響はありません。
理由は、社会保険料（健保・厚生）は本人の給与額を基にした“標準報酬月額”なるもので決まるからです（譲渡所得は影響しない）。
申告は来年・・不安なときは
多額なお金がやり取りされる不動産売買。
「税金や保険の概略はわかったが、自分の場合、本当に特例が使えるか、チェックシートを見たが知らない言葉もあるし少し難しい・・」と不安なときは、税理士等へ個別相談するという方法もあります。
また無料相談先としては税理士会の無料相談や税務署などがあります。
相談にあたっては、売買契約書・登記簿・相続物件であれば遺産分割協議書などの資料を準備しておくとよいでしょう。
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